L’arrêté du 24 mars 1982 reste le texte pivot pour la ventilation des logements existants. Il impose une aération générale et permanente avec des débits minimaux par pièce humide, mais il n’exige pas l’installation d’une VMC. Un immeuble ancien équipé de conduits shunt ou de ventilation naturelle peut donc être conforme, à condition que les débits réglementaires soient effectivement atteints. C’est sur cette nuance que se joue toute la stratégie de mise en conformité en copropriété.
Conformité ventilation immeuble ancien : le diagnostic technique avant tout choix
Nous observons régulièrement des copropriétés qui votent l’installation d’une VMC collective sans avoir mesuré les débits existants. C’est une erreur coûteuse. Le préalable à toute décision est un diagnostic aéraulique contradictoire, réalisé par un bureau d’études spécialisé.
Ce diagnostic mesure les débits d’extraction dans chaque pièce humide (cuisine, salle de bains, WC) et les compare aux seuils de l’arrêté du 24 mars 1982. Il identifie aussi l’état des conduits : encrassement, étanchéité, sections disponibles.
Trois situations types en ressortent :
- Les conduits sont sains et dimensionnés correctement : une ventilation naturelle assistée ou des VMR (ventilations mécaniques réparties) par logement peuvent suffire, sans toucher aux parties communes verticales.
- Les conduits shunt sont partiellement obstrués mais récupérables : un ramonage mécanique et la pose de bouches hygroréglables permettent d’atteindre les débits sans installer de caisson collectif.
- Les conduits sont sous-dimensionnés ou trop dégradés : seule une VMC collective avec création de nouvelles gaines verticales (en façade ou en gaine technique) permet la conformité.
La troisième option représente un budget nettement supérieur aux deux premières. C’est pourquoi le diagnostic conditionne tout : il permet de ne pas sur-dimensionner le projet ni de voter des travaux inutiles.
DPE collectif et plan pluriannuel de travaux : la ventilation dans la rénovation globale
Le DPE collectif est désormais obligatoire pour tous les immeubles construits avant 2013. Sa mise en place est progressive selon la taille de la copropriété : les immeubles de plus de 200 lots y sont soumis depuis 2024, ceux de 50 à 200 lots depuis 2025, et les copropriétés de moins de 50 lots depuis le 1er janvier 2026.
Ce DPE prend en compte les déperditions liées à la ventilation. Un système défaillant ou absent dégrade la note énergétique globale du bâtiment. La ventilation n’est donc plus un sujet isolé : elle s’intègre dans le plan pluriannuel de travaux que la copropriété doit adopter.
Nous recommandons de coupler le diagnostic aéraulique au DPE collectif. Cela évite de payer deux missions distinctes et permet au bureau d’études de croiser les données thermiques et aérauliques. Un immeuble qui isole ses murs sans traiter la ventilation crée un risque de condensation majeur, avec apparition de moisissures en quelques mois.
Prioriser la ventilation dans le plan de travaux
Dans un immeuble classé F ou G au DPE, la tentation est de commencer par l’isolation. En pratique, la ventilation doit être traitée en amont ou simultanément à l’isolation. Un bâtiment rendu étanche sans renouvellement d’air suffisant génère des pathologies du bâti bien plus coûteuses que les travaux de ventilation eux-mêmes.
Vote en assemblée générale : majorité applicable et pièges courants
La VMC collective est une partie commune. Sa création ou son remplacement relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité absolue des tantièmes de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).
Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (article 25-1) peut être organisé dans la foulée de la même assemblée. Ce mécanisme de passerelle est sous-utilisé alors qu’il débloque de nombreux projets.
Le piège le plus fréquent concerne les copropriétés où certains lots disposent déjà d’une VMR individuelle. Ces copropriétaires votent souvent contre un projet collectif qu’ils jugent redondant. L’argument juridique à avancer : la conformité de la ventilation est une obligation de la copropriété en tant que collectivité, pas une option individuelle. Le syndic peut d’ailleurs engager sa responsabilité s’il ne met pas le sujet à l’ordre du jour après un diagnostic défavorable.
NF DTU 68.3 et contraintes techniques en rénovation d’immeuble
La norme NF DTU 68.3 encadre les règles de mise en œuvre des installations de ventilation mécanique. En rénovation, elle impose des contraintes que les entreprises de second œuvre sous-estiment parfois.
La première concerne l’étanchéité des réseaux de gaines. En immeuble ancien, les conduits maçonnés (briques, parpaings) présentent des fuites qui réduisent considérablement le débit effectif aux bouches. Un chemisage intérieur ou un tubage en gaine flexible est alors nécessaire avant toute pose de caisson extracteur.
La seconde porte sur les entrées d’air. Une VMC collective ne fonctionne correctement que si chaque logement dispose d’entrées d’air dimensionnées dans les pièces sèches (séjour, chambres). Dans les immeubles antérieurs aux années 1980, les menuiseries d’origine ne comportent aucune entrée d’air. Si les fenêtres ont été remplacées par du double vitrage sans entrée d’air intégrée, le système de ventilation est en dépression permanente et les débits ne sont pas atteints.
Acoustique et nuisances en toiture
Le caisson d’extraction en toiture ou en combles génère des vibrations transmises par la structure. La NF DTU 68.3 prévoit des plots anti-vibratiles et un découplage entre le caisson et la dalle. En immeuble ancien avec charpente bois, l’effet caisse de résonance amplifie le bruit si ces dispositions ne sont pas respectées. Nous constatons que ce point est la première source de réclamation après travaux.
La mise en conformité de la ventilation dans un immeuble ancien en copropriété ne se résume pas au choix entre VMC simple flux et double flux. Elle commence par un diagnostic aéraulique précis, s’inscrit dans la stratégie du DPE collectif et du plan pluriannuel, et doit respecter les contraintes de la NF DTU 68.3 adaptées au bâti existant.
Un accompagnement par un bureau d’études indépendant du syndic reste le meilleur levier pour éviter des travaux mal calibrés et des contentieux en assemblée générale.
