L’emprunt immobilier couvre rarement la totalité du prix d’achat d’un bien. Pourtant, certains établissements acceptent d’y intégrer des frais annexes, dont ceux du notaire. Cette option reste encadrée, soumise à des critères stricts et à l’appréciation de la banque.
Les pratiques varient selon les profils, la nature du bien ou la politique de l’établissement prêteur. Dans certains cas, financer ces frais par le crédit peut faciliter l’accession à la propriété, mais implique des conditions spécifiques et un impact sur le coût total de l’emprunt.
Frais de notaire : à quoi correspondent-ils vraiment lors d’un achat immobilier ?
Les frais de notaire lors d’un achat immobilier intriguent souvent, perçus comme un supplément difficile à décrypter, ajouté au prix de vente du logement. Mais la réalité se révèle plus précise. Ces frais, qui s’établissent autour de 7 à 8 % du prix pour l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, ne vont pas tous dans la poche du notaire.
Dans le détail, l’immense majorité correspond à des droits de mutation que le notaire collecte pour l’État et les collectivités locales. Ces taxes, qui représentent environ 80 % de l’ensemble, pèsent lourd dans la balance. Le reste ? Ce sont des débours, c’est-à-dire des frais avancés par le notaire pour obtenir des documents d’urbanisme, consulter le cadastre ou réaliser l’inscription hypothécaire, et la rémunération du notaire proprement dite, strictement encadrée par un tarif national.
Pour éclairer la répartition de ces frais, voici les grandes catégories en jeu :
- Droits de mutation : impôts et taxes collectés pour l’État et les collectivités locales.
- Débours : montants avancés par le notaire à des tiers pour constituer votre dossier.
- Émoluments du notaire : la rémunération du notaire, régie par la loi.
Le type de bien influe directement sur le montant des frais de notaire. Pour l’ancien, les taxes dominent, alors que dans le neuf, elles s’allègent, ce qui réduit nettement la note finale. Le rôle du notaire ne se limite donc pas à toucher un chèque : il agit surtout comme intermédiaire et collecteur pour l’administration fiscale. Impossible de contourner cette étape : les frais de notaire font partie intégrante du chemin vers la propriété.
Peut-on inclure les frais de notaire dans son prêt immobilier ?
La possibilité d’inclure les frais de notaire dans son prêt immobilier intrigue tous ceux qui préparent un achat. Sur le papier, l’option semble séduisante. Dans la réalité, tout dépend du montage financier et, surtout, de la politique de la banque choisie.
Le principe de base : le prêt immobilier est destiné à couvrir le prix d’achat du bien, pas les frais annexes. Les frais de notaire sont considérés comme des frais d’acquisition et non comme une part du prix de vente. Résultat, la plupart des banques demandent un apport personnel pour régler ces frais. Il s’agit généralement d’environ 10 % du coût total du projet, précisément pour absorber ces dépenses incontournables.
Mais il existe des marges de manœuvre. Quelques banques acceptent d’intégrer une partie, voire la totalité, des frais de notaire dans le crédit immobilier. Cette possibilité n’est ouverte qu’aux clients dont le dossier inspire confiance : capacité d’épargne, stabilité de l’emploi, gestion saine des comptes. Dans ces cas-là, l’emprunt peut dépasser le prix du bien pour y inclure ces frais annexes.
La négociation joue alors un rôle clé. Si le dossier est solide, la banque peut accepter de financer les frais de notaire avec le prêt immobilier, surtout lorsque le bien présente un bon potentiel ou que le client affiche un profil patrimonial rassurant.
Les différentes solutions pour financer les frais de notaire
Trouver comment financer les frais de notaire occupe souvent l’esprit des acquéreurs. Les banques favorisent l’apport personnel, mais d’autres alternatives sont envisageables, chacune avec ses spécificités.
Mobiliser l’apport personnel
La solution la plus courante reste l’apport personnel. Puiser dans son épargne pour régler ces frais rassure la banque sur votre capacité à gérer un projet et à anticiper. Cela démontre aussi une gestion saine sur le long terme.
Intégrer les frais dans le crédit immobilier
Certains établissements font preuve de souplesse et acceptent d’inclure, en partie ou en totalité, les frais de notaire dans le prêt immobilier. Mais cette option reste réservée aux dossiers convaincants, capables de rassurer sur la stabilité professionnelle et la gestion budgétaire. Le crédit couvre alors à la fois le prix d’achat et une partie des frais d’acquisition.
Solliciter un prêt complémentaire
Autre piste : solliciter un prêt personnel ou un prêt à taux zéro pour compléter le financement des frais de notaire. Cette solution permet de limiter le recours à l’épargne, mais attention à la différence de taux, qui peut rendre le coût final moins avantageux qu’avec un crédit immobilier classique.
D’autres leviers permettent de compléter la somme requise :
- Mobiliser une épargne salariale
- Faire appel à une donation familiale
- Vendre un actif financier ou mobilier
La diversité de ces pistes reflète la variété des situations et des profils. Le choix s’opère en fonction du plan de financement global, du type de bien visé et de la capacité à convaincre la banque d’accepter un montage adapté.
Ce qu’il faut savoir avant de choisir la meilleure option pour votre projet
Avant de vous lancer dans le financement de votre projet immobilier, chaque paramètre compte. Le type de bien, neuf ou immobilier ancien, influence directement le montant des frais de notaire. Dans l’ancien, ces frais représentent fréquemment 7 à 8 % du prix de vente, tandis que dans le neuf, ils se limitent à 2 à 3 %. Ce contraste pèse sur l’élaboration du plan de financement et sur le montant de l’apport personnel attendu par la banque.
Pensez à interroger la flexibilité de votre établissement bancaire : tous n’acceptent pas d’inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier. Certains se limitent au prix d’achat, d’autres laissent une place à l’intégration des frais, mais uniquement pour des dossiers solides, affichant une situation professionnelle stable et un taux d’endettement maîtrisé.
Faites attention au taux appliqué à la portion du prêt couvrant les frais de notaire. Le plus souvent, il s’aligne sur celui du crédit immobilier, mais il arrive que certaines banques appliquent une tarification spécifique ou exigent un prêt personnel à part, souvent moins avantageux.
La réglementation impose également des cadres précis pour tout achat immobilier, notamment en matière de financement. Respecter la limite des 35 % de taux d’effort reste impératif pour obtenir un accord.
Voici quelques points de vigilance à garder en ligne de mire avant de valider votre montage :
- Vérifiez la ventilation des frais : droits de mutation, émoluments du notaire, débours.
- Évaluez l’impact du financement sur la durée totale du crédit et sur le coût global du projet.
- Menez des simulations auprès de différents établissements pour négocier au mieux les conditions de votre prêt et la possibilité d’y intégrer les frais.
Le mode de financement des frais de notaire influence directement la faisabilité et la rentabilité de votre acquisition. Prendre le temps de comparer les offres et de cerner les attentes de la banque, c’est se donner toutes les chances de sécuriser son parcours immobilier. Au bout du compte, c’est la solidité du montage qui ouvre la porte des clés, ou la referme sans ménagement.
