L’ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l’Information des Acquéreurs et des Locataires) est un service en ligne gratuit, hébergé sur errial.georisques.gouv.fr, qui génère un pré-état des risques pour une parcelle donnée. Ce document compile automatiquement les données publiques sur les risques naturels, miniers, technologiques et la sismicité. Mais un PDF téléchargé depuis cette plateforme ne constitue pas, à lui seul, un état des risques opposable. Confondre les deux coûte cher, et les contentieux post-acquisition liés à cette confusion se multiplient.
Différence entre ERRIAL et état des risques réglementaire (ERP)
L’ERRIAL agrège des données issues de bases gouvernementales ouvertes (plan cadastral informatisé, BASIAS, données sur les sols pollués) et les restitue sous forme de cartographies et de synthèses. Le résultat est un document d’information générale, pas un diagnostic.
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L’état des risques réglementaire, lui, est le document qui doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente, à l’acte authentique ou au bail. Il engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Sa rédaction suppose une vérification manuelle des arrêtés préfectoraux, des plans de prévention des risques naturels (PPRN), technologiques (PPRT) et miniers (PPRM) applicables à la parcelle.
Copier-coller le PDF ERRIAL dans un DDT sans cette vérification revient à transmettre un document incomplet. Les notaires et les chambres départementales signalent depuis plusieurs années une hausse des contestations liées à cet usage trop automatique de la plateforme.
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Risques juridiques d’un ERRIAL non vérifié pour l’acquéreur
L’article L.125-5 du code de l’environnement encadre l’obligation d’information. Lorsqu’un état des risques est absent, incomplet ou erroné au moment de la signature, l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur.
La Chambre des notaires du Rhône a relevé, lors d’un webinaire en mars 2024, des cas concrets de réclamations d’acheteurs pour défaut d’information. Ces réclamations visaient les vendeurs, mais aussi les professionnels intermédiaires (agents immobiliers, diagnostiqueurs) qui avaient validé un ERRIAL brut sans contrôle complémentaire.
Le problème le plus fréquent concerne les risques d’inondation non mentionnés. Dans certaines communes dotées de plans de prévention très détaillés, l’ERRIAL peut ne pas refléter la totalité des zonages à l’échelle parcellaire. Un promoteur ou un vendeur particulier qui se contente du document automatisé s’expose à un vice du consentement si l’acquéreur découvre après la vente qu’il se situe en zone d’aléa.
Conséquences financières directes
Un acquéreur confronté à un risque non déclaré dispose de plusieurs recours. La demande de diminution du prix de vente est la plus courante. Dans les cas les plus graves (risque technologique majeur omis, par exemple), l’annulation pure et simple de la vente a été prononcée par des tribunaux.
Du côté des professionnels, les assureurs en responsabilité civile professionnelle durcissent leurs conditions. Selon les retours de la FNAIM, certains assureurs RC pro refusent de couvrir un sinistre si l’état des risques n’a pas été actualisé dans les six mois précédant la promesse ou l’acte, même lorsque la réglementation antérieure tolérait un délai plus large.
Validité et date de génération : le piège de l’ERRIAL périmé
L’ordonnance n°2022-1076 et ses décrets d’application ont renforcé l’exigence de traçabilité sur la date de génération de l’état des risques. Un ERRIAL téléchargé plusieurs mois avant la signature ne reflète pas nécessairement l’état actuel des plans de prévention.
Les plans de prévention évoluent : une commune peut passer d’un PPRN prescrit à un PPRN approuvé entre la génération du document et la signature de l’acte. Si le changement de zonage aggrave l’exposition du bien, l’état des risques initial devient caduc.
La règle pratique à retenir :
- Générer un nouvel ERRIAL le plus près possible de la date de signature, puis le compléter manuellement avec les arrêtés préfectoraux en vigueur
- Vérifier directement auprès de la mairie ou de la préfecture si un plan de prévention a été modifié ou approuvé récemment
- Conserver la preuve de la date de génération et des vérifications complémentaires effectuées
Servitudes locales absentes de la plateforme ERRIAL
L’ERRIAL s’appuie sur des bases de données nationales. Certaines informations locales n’y figurent pas ou y figurent avec un décalage temporel. Les servitudes d’utilité publique liées à des installations classées, les périmètres de protection de captage d’eau potable ou les anciennes zones d’exploitation minière non encore intégrées aux bases BASIAS échappent parfois au radar automatisé.
Dans les communes à historique industriel complexe, le croisement avec les données de la base des sites et sols pollués reste indispensable. La plateforme ERRIAL ne se substitue pas à une recherche ciblée dans ces bases, ni à la consultation des documents d’urbanisme locaux (PLU, carte communale).
Que vérifier en complément
- Le plan local d’urbanisme (PLU) pour les servitudes non couvertes par les bases nationales
- Les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, disponibles sur Géorisques mais pas toujours synthétisés dans le PDF ERRIAL
- L’existence d’un plan de prévention du recul du trait de côte pour les biens situés en zone littorale, obligation renforcée depuis le décret du 1er octobre 2022
- Les éventuelles inscriptions SIS (secteurs d’information sur les sols) qui signalent une pollution avérée ou suspectée
ERRIAL et annonce immobilière : l’obligation souvent négligée
Depuis le décret d’application du 1er octobre 2022, toute annonce immobilière, quel que soit son support, doit porter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Cette obligation s’applique aux annonces en ligne, en vitrine d’agence et dans la presse.
L’état des risques doit aussi être remis dès la première visite, pas seulement au moment de la signature. Un acquéreur qui visite un bien sans avoir reçu ce document peut arguer qu’il n’a pas été informé en temps utile. Pour les professionnels de l’immobilier, ne pas respecter cette séquence constitue un manquement à l’obligation d’information précontractuelle.
L’ERRIAL reste un point de départ utile pour évaluer rapidement l’exposition d’un bien. Mais traiter ce document automatisé comme un diagnostic finalisé expose vendeurs, acquéreurs et intermédiaires à des litiges dont le coût dépasse largement celui d’une vérification complémentaire auprès des autorités locales.
